Makó és környékének ingatlan piacán mi a helyzet? Hogy áll most a piac?

Olyan helyzet állt elő a piacon, hogy megnövekedett a kereslet az ingatlanok iránt. A vevői oldalon megjelentek az olcsó hitelek, az állami támogatások, melyekkel próbálnak tervezni, illetve a meglévő lakáskasszák, vagy éppen lejáró lakáskaszákkal. Valóban van is pénz a vásárlói oldalon, melyen vérszemet kapva az eladói oldal elképesztő, sőt irreális reményekkel fog bele az eladás folyamatába, rossz esetben egyedül, jobb esetben közvetítői segítséggel. Bár ez utóbbi területen is felmerülnek kérdések, melyek az ingatlanpiac torzulásához vezethetnek.

A legfontosabb kérdés először is azt tisztázni, hogy  az egy dolog, hogy vannak pénzügyi források az ingatlanok megvásárlásához, de azt se felejtsük el, hogy vannak bizonyos vásárlói igények is.

A vásárlói igényekről először is azt kell tudni, ha már kimerítve pénzügyi lehetőségeiket belefognak egy ingatlan megvásárlásába, akkor olyan ingatlant keresnek, amelyek , ha nem is felújítottak, hanem biztonságos és lakható műszaki állapotban vannak minimum. Jelenleg a makói és környékbeli kínálat ezen igényeket egyáltalán nem, vagy csak részben elégíti ki.

A vásárlók kis százalékának marad pénze vízszigetelésre, fűtésrendszer, nyílászáró, elektromos hálózat, vagy fürdőszoba korszerűsítésre, felújításra. Arról nem is beszélve, hogy az elmúlt években folyamatos építőanyag árnövekedés történt, illetve az építőipari szakemberek száma is kisebb, mint amelyre igény van, ezért a munkadíjak is megnövekedtek, a vállalási határidőkről nem is beszélve.

Megfigyelhető a hirdetésekben, hogy a felújítás fogalmával sincsenek tisztában sokan. Az, hogy kifestünk egy házat, még nem jelent teljes felújítást.

Egyébként, ha a vásárlói igényektől eltávolodunk és megvizsgáljuk a pénzügyi részét is a dolognak egy újabb bökkenővel találkozunk.

Mégpedig azzal, hogy néhány éve még sokkal könnyebb volt egy-egy házat a banknak fedezetül elfogadnia, ez mostanra megváltozott. Egyre homogénebbé válik a bankok hozzáállása az ingatlanokhoz ,mint fedezetekhez. Van olyan bank, amelyik lazított egy kicsit a követelményein, de amelyik eddig megengedőbb volt egyes kérdésekben szigorított. Sajnos a felújítandó házak egyre kevésbé mennek át a rostán. A CSOK- előírások is változtak, melynek alapján eddig elfogadott és lakhatónak ítélt házak nem mennek át az értékbecslőknél. És ez azt hozza magával, hogy bizony nem fog összejönni a CSOK az adott házra és esetenként a hitel sem. Ezen ingatlan eladók versenyhátrányba fognak kerülni a piacon, melyen persze lehet segíteni, melynek érdekében érdemes szakember segítségét kérni.

A Makó környéki falvakban még torzabb képet kapunk, mert a falvakban élő eladók egy része, azt hiszi, hogy igazából majdnem Makón vannak, így városi árat kaphatnak ingatlanukért. Ez sajnos megint csak nem igaz. Most a falusi CSOK viszont javítani fogja az esélyeiket, de csak akkor, ha nem emelik tovább erre hivatkozva az áraikat.

Kanyarodjunk vissza egy kicsit a kínálati oldalra. Sajnos a laikusok internetről tájékozódnak és az alapján hirdetik meg ingatlanjukat. Eddig összesen egy családdal találkoztam eddig, akik csak azért néztek meg élőben is hirdetett ingatlanokat, hogy személyesen tájékozódjanak arról, hogy az internetre felrakott ingatlanok, hogy viszonyulnak a valóságban a saját ingatlanjukhoz. Ez dicséretes dolog, de elkövették azt a hibát, hogy nem azokat a szempontokat vették figyelembe, amit egy szakember figyelembe vesz, illetve ,amit a valós piaci eladások diktálnak.

Sajnos az interneten szereplő árak sok esetben meg sem közelítik a valóságos eladási adatokat. Rendszerint magasabbak. Ezért van az, hogy az értékbecslők, ha ne adj Isten nem áll rendelkezésre elegendő mennyiségű eladási adat, akkor a kínálati árakat is figyelembe veszik, de azokat alapból 10%-kal csökkentik erre való tekintettel.

Szóval a piacon megjelenő túlárazottság ennek is köszönhető, illetve annak, hogy az országos, vagy a fővárosi, illetve nagyobb ingatlanpiacok trendjeit követik.

Azt azonban tudni kell, hogy egy-egy ingatlan piac áremelkedését elsősorban az emberek kereseti viszonyai határozzák meg. Tehát a munkahelyek bővülése, a fizetések emelkedése pozitív hatással van az ingatlanárakra is. Tegyük fel magunknak a kérdést! Az új munkahelyek bővülése és a fizetések növekedése egyenes arányosságban van az ingatlan kínálati árak nagyságával?

A másik sajnálatos hatás a „szakma” hatása a magyar ingatlan piacon, ami nem csak nálunk, hanem országos jelenség. A különféle nagy franchise ingatlanos cégek árgaranciát hirdetnek. Mit is jelent ez a gyakorlatban? Garantálják, hogy az általuk meghirdetett árnál nem fogja tudni más drágában eladni, vagy ha mégis , akkor ők fizetnek! Ez a véleményem szerint az ingatlan piac halála, és mind az eladók, mint a vevők érdekeivel ütközik. Persze, hogy nem fogja tudni más drágábban eladni, mert annyira irreális árat szabnak meg, hogy gyakorlatilag lehetetlen többért eladni. De! Az eladó pórul jár, mert ezért az ingatlana jóval később kerül majd eladásra, mert közismert és magas szakmai tekintélyek szerint is elhúzódik az eladás, sőt nagy valószínűséggel még rosszabb ár lesz a végén kialkudva, mint amit eredetileg az eladó tervezett. A vevőket is nehéz helyzetbe hozza, hiszen az ilyen ingatlanok gyakorlatilag elérhetetlenné válnak számukra, hiszen a hitelintézetek jóval rosszabb becsléseket fognak kihozni rájuk, így a hőn áhított ház , a hitelügyleten már el is fog szépen bukni.

Az ilyen hálózatok megjelenésétől nem azért tartok szakemberként, mert akkora szakmai tekintélyek, vagy magasan kvalifikált emberekkel kell versenyre kelnem, hanem magának a szakmának a  tekintélyét rombolják a dilettantizmussal és ravasz módszereikkel, valamint a piac túlárazásával beragasztják a piacot. Erről ennyit.

Visszatérve, hogy mivel javíthatjuk az eladási esélyeinket, ha igazi, hozzáértő szakemberre bízzuk az ingatlanunk értékesítését!

Nem az a lényeg, hogy interneten, különböző oldalakon hirdetek, mert az az ügyfelek is megtudják tenni! Ehhez nem kell szakembernek lenni!

Az a lényeg, hogy a szakember napi szinten tartja a kapcsolatot a vevőkkel, napi szinten találkozik tényleges eladási adatokkal, tudja, hogy mennyiért hirdessük meg az ingatlant, hogy ne a végtelenségig legyen árulva és a lehetőségekhez képest a legjobb árat érjük el.

A szakember kap visszajelzéseket a vásárlóktól, érdeklődőktől, hogy a kínált ingatlanon mi tetszik és mi nem, min kellene változtatni, mit szólnak az árhoz stb.?

Ezek olyan fontos információk, melyeket a magánhirdetők nem kapnak meg, nem mondanak a szemükbe a vevők.  Ezeknek az információknak a helyes értelmezése, feldolgozása még inkább javítja az eladási esélyeket és a legjobb ár elérését.

A megbízható ingatlanosban megbíznak a vevők, akivel nem először találkoznak, így ezáltal sokkal nagyobb bizalommal vannak  kínált ingatlan iránt is.

A lebonyolítás megkönnyítéséről, az eladási folyamatok koordinálásában is óriási segítséget tud egy jó szakember nyújtani, mellyel időt, ideget és pénzt spórolhatunk meg!